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万亿TOD蓝海市场 京投发展核心优势迎来价值兑现

发布时间:2022-07-07 03:32:03   作者:天博体育在线登陆   来源:天博体育下载链接

  今年上半年,七普数据公布,我国总人口持续增长,城镇化率进一步提升至63.89%,流动人口规模进一步扩大,十年间流动人口规模从1.54亿人增长到3.76亿人,增长将近7成。进一步深挖可以发现,流动人口相继流入东部、中部及西部区域核心城市,近十年深圳、广州、成都、西安、郑州等城市常住人口增加超过300万人。城镇化率提升,人口加速向城市迁移,也就意味着大城市将“越来越大”。城市扩张背景下,如何破解城市内部效率、土地、环境等“现代城市病”成为重中之重,以公共交通为导向的TOD(Transit-Oriented Development)物业开发模式,兼顾土地集约利用,加速城市要素流动,唤醒城市活力,带动区域经济发展,契合了城市发展的大势,迎来发展良机。面对利好频现的万亿TOD蓝海市场,作为早期入局并专注深耕TOD细分领域的专业型房企,京投发展600683)也迎来了核心优势集中兑现的黄金期。

  人口加速向重点城市流动的大背景下,城市交通、产业等人民生活息息相关的配套持续升级,交通作为城市发展的重要载体,深刻影响着城市布局及空间结构,新型城镇群的建设离不开轨道交通,轨道交通也将成为我国今后发展的首要方向。今年,关于交通规划方面的政策频出,中央连续印发了《国家综合立体交通网规划纲要》及《“十四五”规划纲要》,明确“十四五”期间加强新型城镇化以及建设交通强国,2021年4月国家发改委在《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中提出要提高城市治理水平,“探索推行混合产业用地供给、分层开发、立体开发和以公共交通为导向的开发(TOD)等模式”。

  数据显示,近年来我国城市轨道交通快速发展,2020年我国中心城市轨道交通客运量共170.9亿人次,占客运总量的38.7%,占比继续提高。交通运输部数据显示全国(不含港澳台)共有45个城市开通运营,城市轨道交通线年末,我国已运营TOD项目的城市超过20座,在建或规划TOD项目的城市超过30座。国家规划“八纵八横”立体交通网络加快建设,轨道交通快速推进,TOD以站城一体化发展为目标,兼顾土地集约利用、产城融合、便捷生活方式、加速城市要素流动,唤醒城市活力,带动区域经济发展,契合了城市发展的大势,已成为房地产发展新的增长点。

  在政策导向及城镇化建设推动下,越来越多的轨道交通城市积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式,通过土地、财政、审批协调政策支持吸引企业广泛参与TOD项目,重构城市空间与服务。年初至今,各地城轨建设持续发力,广东、天津、湖南、江苏等多省市公布城轨建设工作计划;北京今年将推动地铁站周边用地一体化综合开发,建设71个“城市活力微中心”,涉及14个区、28条线路,同时发文推进多个TOD项目建设。TOD通过提升城市用地与交通系统之间的耦合度提升城市运营效率、降低城市综合运营成本、提高居民生活质量。国家及地方政策密集出台,对未来TOD开发形成了有效指引。

  2020年中指研究院联合发布中国城轨TOD指数,选取37个已建城市轨交城市,通过对土地、物业、交通、人口、产业、公共空间等关键要素之间互动关系的深入分析,构建交通、物业、发展、幸福四个二级维度评价体系,评估TOD对城市发展和交通生活的影响,促进城市功能与交通功能的一体化发展。评价结果显示北京位列城市TOD指数第一梯队。

  目前,我国已开通轨交运营里程约8000公里,规划里程约7000公里,其中27个城市建设规划规模超100公里,上海、广州、北京、重庆和南京5城在建规划规模超300公里。据中指研究院预计未来还将新增2000个以上轨道交通站点。加速推进的城轨建设为TOD开发奠定了庞大的市场规模及增长空间。

  面对数万亿的蓝海市场,近来年头部房企龙湖、万科、保利等纷纷加速入局开发TOD。而事实上,京投发展早已是这一赛道的专业玩家,专注深耕TOD领域轨道物业开发十二年。公司已成为目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业,并且还在不断进化。

  TOD指数第一梯队的北京,是京投发展起源之地,也是其重仓之地,享有在政策、规划、市场、技术等方便的优势,多年深耕使得京投发展形成TOD发展的护城河,作为国内唯一一家以轨交车辆基地一体化开发为主营业务的房地产开发企业,京投发展目前在北京已打造了岚山、公园悦府、琨御府、西华府等为代表的地铁停车场上盖综合开发项目;同时,京投发展贯彻“植根北京,茂盛全国”的目标构想,与西安、合肥、无锡、河北等地区达成初步合作,并在无锡成功运营愉樾天成TOD项目。

  十余年专业赛道的深耕细作,京投发展团队开创了地铁停车场上盖综合开发模式,创造性提出“TOD智慧生态圈”开发理念,并且还进一步向满足客户新需求、营造新生活方式探索,逐步在北京潭柘寺小镇落地,形成了独具特色的生活方式品牌试点「檀谷」,其经验对想在TOD领域发力的企业极具借鉴意义。

  经历“黄金时代”、“白银时代”,房地产行业已经进入“管理红利时代”,在存量精耕的当下,房企都要思考如何提高住户幸福效率及幸福度的问题。在这方面,京投发展先知先觉,早在2018年,就创造性的提出了“TOD智慧生态圈”的开发理念,期望形成自我修复和优化能力的闭环系统,系统内以轨道交通开发为导向,以思维和科技为加速发展的主要工具,实现人文、自然、产业生态价值共存与提升,共创智慧城市。针对轨道物业的特点、客户需求及居住体验进行开发理念的升级、革新,京投发展于2020年实现“TOD智慧生态圈”4.0版本的实施落地,另外,京投发展积极落实国家将碳达峰、碳中和的发展战略,引入美国 WELL 体系、中国绿建三星体系,践行低碳开发理念。

  京投发展提出的“TOD智慧生态圈”的开发理念,第一次把地铁停车场上盖或者说TOD开发的事和周边结合的概念明确地提出来,TOD不是一个简单的开发,开发是为了形成一个共生的生态,是共创智慧城市,强调对于城市、地铁和市民提供可持续的服务。具体而言,京投发展的轨交车辆基地开发规模一般在50万至100万平方米,覆盖三公里范围之内,同时导入养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换、科技等产业,最终形成完整智慧生态体系。“TOD智慧生态圈”能为客户带来非常整全的生活方式,以家庭生活、居住社区、外界社会资源构建完整的智慧体系,以互联网和物联网串联智慧生活空间,并为下一步的站城融合、智慧城市做准备。京投发展在全国布局的西华府、琨御府、公园悦府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD项目均已实现了“TOD智慧生态圈”的落地。

  比如,京投发展·岚山项目,是地铁停车场上盖综合开发代表项目之一。项目作为北京地铁16号线北安河车辆段综合开发项目,涵盖住宅、商业、办公、文化等多种业态,将轨道交通与业态功能无缝衔接,打造一站式生活综合体。岚山项目在整体规划、交通动线、建筑设计、结构转换、园林设计、地下商业规划、公共空间布局等多方面均完成了“TOD智慧生态圈”4.0产品迭代升级,真正为城市为业主带来幸福升级。场景设计方面创新性地将车辆段融入西山的大自然环境中,形成了“看不见的车辆段”;园林营造方面借助自然地势打造九大下沉庭院形成“三区一体,三重一院”的空间格局,以多维立体景观与西山相融共生,业主可尽享自然之美。

  无锡愉樾天成作为京投发展在京外践行“TOD智慧生态圈”、“植根北京,茂盛全国”的首个示范项目,贯彻“生态、智慧、幸福”为三大主题,将TOD与城市生态创新融合,打造集住宅、商业、酒店、地铁为一体的超60万平的“TOD幸福之城”。该项目立足于地铁停车场上盖,在客研基础上深入解构城市九大群体需求痛点,构建七大生活场景,创新引入美国WELL体系、中国绿建三星体系,并以AI安全防控等智慧科技提升客户服务水平,为无锡带来健康、智慧和幸福的生活方式。“生态、智慧、幸福”三大主题是“TOD智慧生态圈”开发理念与无锡城市气质创新融合后的全面升级,它同时也代表了三大国企强强联合打造TOD幸福生活新蓝本。

  回归客户,回归产品,京投发展注重以产品力的提升实现长期稳定的发展与业绩增长。岚山亮相即受瞩目,展现出热不可挡的红盘气质与口碑,2021开年首月,岚山项目首次开盘去化成绩喜人,截至今年上半年,该项目网签销售额达46.45亿元,稳居北京市场领先地位。愉樾天成首次开盘去化率达9成,今年前4个月再创近19亿销售成绩,区域影响力与热度不断升级,为无锡乃至长三角区域开启幸福人居新时代。从北京到无锡,两大明星产品的市场热度与口碑,代表了京投发展在轨交车辆基地一体化开发领域的专业实力,以及TOD智慧生态圈不断进阶的产品力。随着全国化布局继续推进,京投发展将为更多城市和市民带来TOD效率赋能与幸福升级,以人为本、打造社区“一站式美好生活”。

  面对不断加码的政策利好及广阔的市场空间,作为早期入局并专注深耕TOD细分领域的专业型房企,京投发展也迎来了核心优势集中释放的黄金期。2020年,京投发展实现营业收入88.64亿元,同比增长104.83%;实现净利润10.63亿元,同比增长131.04%。2021年上半年,京投发展半年报显示,期内实现签约销售额92.95亿元,同比增长109%;营业收入20.42亿元,同比基本持平;归属于上市公司股东的净利润1.61亿元,同比增长43.83%。盈利水平向好,京投发展的财务状况亦趋稳健,负债总额同比减少3.3%;资产负债率由2020年底的83.12%降低到82.90%,逐年呈下降趋势;经营活动产生的现金流量净额37.43亿元,比上年同期20.21亿元增加85.2%。公司通过发行永续信托贷款及银行贷款等融资方式,有效控制公司的综合融资成本。

  当下,房企为追求规模合作盛行,房企合作难免会增加项目产品、质量等方面把控不严、管理推诿的风险,京投发展坚守初心,坚持独立自主,坚持“有质量的增长和创新”,坚持产品、质量的精品战略,在北京开发项目均100%权益,保证了品质、管控的精益求精的最大可能,赢得了市场广泛认可。

  京投发展不仅关注城市轨道交通企业的痛点,更关注市场客户的需求,不断为城市、地铁、市民提供可持续性的价值与服务,努力践行从“空间建造”到“场景营造”的转变,增强空间归属感、场景体验感,围绕公共空间全面营建生活、消费、创新等多元场景,为客户实现在消费中享有服务,在场景中体会幸福,从而唤醒城市活力,带动区域经济发展,实现便利高效的幸福生活。

  在提升业主居住幸福度,倡导品质生活方式,找寻日常生活的“烟火味”方面。京投发展正在做一个全新的尝试——檀谷,它不是TOD项目,而是一个新物种,把智慧、生态、幸福这三者结合起来,以城市观中的空间正义视角在檀谷探索理想生活样式,重塑生活方式,增强了钢筋结构建造的现代社区内“家”的生活场景,增强了内心“爱”的归属感,营建职住学娱一体化的新型幸福市镇。檀谷是京投发展倡导的“城市山居 学园市镇”幸福生活方式的一个缩影。檀谷所进行的新生活方式营造经验,未来将内化到TOD智慧生态圈,达到物理与精神空间并轨,最终实现轨道之上TOD幸福生活的高效闭环。

  实际上,早在二十年前,京投发展就已经开始研究轨道交通车辆基地一体化开发,成为国内最早参与到TOD领域的房企之一。作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台,京投发展专注轨道交通车辆基地一体化开发,将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段,变为可以建设的土地资源,是土地集约化利用的典范。凭借资源优势、先进理念、核心技术以及丰富的合作经验,京投发展历经十余年奠定了在城轨交通TOD细分领域的专业地位,拥有车辆基地减振降噪领域多项技术专利和产品,引领了轨交车辆基地综合开发从破局走向成熟。

  长期专注深耕TOD细分赛道,无疑将在政策红利与风口下充分发挥专业优势,实现发展新高点。京投发展依托大股东京投公司的资源优势,围绕TOD智慧生态圈,以智慧科技思维引领居住空间变革,实现人文、自然、产业生态价值共存与提升。这背后是长达十余年经验积累、技术提升、服务深耕的综合体现。如京投发展总裁高一轩所言,在TOD项目开发过程中始终保持两轮驱动:既拥有技术的核心能力,也具备运营服务和场景营造的竞争能力,这样才能确保企业在产品端服务端始终保持先进性和引领性。

  TOD不是简单的上盖物业,而是引领城市发展的理念。因为TOD特别复杂,周期普遍很长,技术门槛很高,前期不仅涉及地铁公司,还有政府层面的规划等。在专业的开发过程中,京投发展表示,公司的核心竞争力可以总结为“一个思路一拨人”。一个思路,是指基于大股东优势资源,在轨道交通TOD领域基础深厚,资源丰富,并且拥有地铁业主和物业开发者互相监督促进的双向视角;一拨人,是指京投发展的人才团队经过十余年探索,积累了丰富的经验,而经验也将反哺人才。

  对选定的城市,京投发展会主动和轨道交通公司建立联系,配合他们在各方面进行推进,另外与政府之间建立一个好的战略。并且在运营、规划、管理整个轨道交通建设策划当中协助地铁公司、协助政府推进基础设计建设。京投发展区别于普通的建筑商单单只盖房子这一项,它还整体的参与运营、策划公共交通项目,通过专业方案设计、轨道规划等协助轨交公司完善地铁建设,并且形成了一些数据沉淀以及技术突破,比如减振和降噪等专业领域做得非常扎实,实现了“亚洲轨道物业整体专家”的技术壁垒,打造起强有力的护城河,对起品牌战略及品牌输出形成强有力的支撑。

  京投发展倡导“TOD智慧生态圈”,致力为业主提供舒适居住体验,这背后有强大的专业技术支撑。作为一个新的开发模式,目前TOD项目开发仍然存在开发周期长、前期投入较高等特点,这使得企业在开发方面不仅要突破技术方面的壁垒,在管理方面也需要更加的灵活。在这方面,京投发展拥有自己独特的核心技术和核心能力,比如,为解决振动噪音问题,荣获减振降噪技术专利。京投发展获得的“一种用于地铁车辆段库内线的钢轨减振扣件”发明专利和“一种建筑物组合减振系统”实用新型专利,凭借自有知识产权专利技术等条件,获得了中关村高新技术企业认定,让京投发展成为掌握关键科技技术的企业,并与多家科研供应单位签订合作协议。

  “TOD智慧生态圈”的核心抓手就是客户研究,京投发展始终关注客户的痛点来塑造空间场景和服务,已形成了较为完善的客户研究体系,通过寻找用户与项目的适配点,以形成精准的用户群体需求定位。2020年初疫情暴发后,客研团队迅速启动一项关于疫情下客户居家体验的深度调研,通过一对一深访,描摹出业主对社区深层次的需求与愿望,精准研判疫情下业主的新需求,从社区健康防护、便民服务、业主社群搭建等多个方面进行服务品质升级。京投发展敏锐研判市场趋势,深刻了解客户需求,不断提升产品与服务,才得以在市场中赢得一席之位。

  “TOD智慧生态圈”以提升人文自然生态环境助力居住品质升级,形成闭环的社区产品设计和服务场景营造,实现产品力、服务力的双向进阶。未来,京投发展将通过越来越多的轨交车辆基地一体化开发项目,为城市、地铁、市民提供可持续性服务,激发城市活力,带动区域经济发展,为更多的消费者打造“地铁一体化集约生活”。

  台上一分钟,台下十年功。深耕多年,以精益见长,京投发展经过多年来的技术创新、理念升级,让产品赋有精彩品质,让客户拥有精彩丰盈的生活,使得一座又一座绿色标杆精品被展现在世人眼前,可持续发展的企业使命助力京投发展不断问鼎一座又一座新的高峰。

  得益于“植根北京 茂盛全国”明晰的目标构想与“亚洲轨道物业专业”核心竞争力优势,京投发展业绩增长动力充足,在多重考验的2020年交出了优异成绩单,实现了突破性业绩增幅和增收亦增利的良好局面;2021年上半年亦实现了归母净利润的大幅增长。京投发展专注轨道交通车辆基地一体化开发,开创性提出“TOD智慧生态圈”开发理念,为城市、地铁、市民提供可持续性价值与服务,唤醒城市活力,带动区域经济发展,实现便利高效的幸福生活。未来,京投发展将紧握政策与市场机遇,磨练内功发挥核心赛道优势,不断迭代“TOD智慧生态圈”内涵,向着可持续高质量增长的发展目标稳步迈进,助力城市群都市圈时代的TOD繁荣发展。

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  近期的平均成本为7.09元,股价在成本上方运行。多头行情中,并且有加速上涨趋势。今日该股涨停,资金流出量较多,且换手较为活跃,若股价处高位请谨慎。该公司运营状况尚可,暂时未获得多数机构的显著认同,后续可继续关注。

  大宗交易:成交均价5.88元,溢价率-17.30%,成交量740万股,成交金额4351.2万元



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